Energieausweis

Wird ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet, müssen die Interessenten unaufgefordert über den energetischen Zustand des Gebäudes informiert werden. Auch bei Neubauten ist ein Energieausweis Pflicht. Er ergänzt die Unterlagen des Bauantrags.

Den Verbrauchsausweis („kleiner“ Energieausweis) bekommen Sie bei Ihrem Energieversorger. Der Bedarfsausweis darf nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden und bedarf einer persönlichen Besichtigung. Zu den Fachleuten zählen zum Beispiel: Gebäudeenergieberater.

Die Energieausweise, egal ob Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis, können Sie mit Hilfe Ihres Energieverbrauchs direkt online für Ihre Immobilie erstellen. Dazu tragen Sie die geforderten Daten in das Online Formular und erhalten wenig später einen rechtsgültigen Energieausweis.

Je nach Gebäude sind hierfür umfassendere Berechnungen erforderlich, im Schnitt liegen die Kosten bei 300 bis 500 Euro.

Grob kann man sagen, dass ein Energieausweis oder ein Energiepass für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Falle des Verbrauchsausweises 50 – 100 Euro kostet.

Eigentümer, die eine Immobilie ohne Energieausweis bzw. mit fehlerhaften oder falschen Angaben inserieren und veräußern wollen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Wie lange dauert das Bestellen eines Energieausweises? Das Bestellen der Ausweise dauert meist unterschiedlich lange: Während das Formular für einen Verbrauchsausweis in etwa 20 Minuten ausgefüllt werden kann, dauert dies bei Bedarfsausweisen schon mal 45 Minuten und mehr.

Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen keinen Energieausweis. Auch Baudenkmäler und Gebäude, deren Nutzfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt, sind von der Ausweispflicht befreit. Das Gleiche gilt für Ferienhäuser.

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Allen Gebäude, für die keine drei Jahre an Verbrauchswerten vorliegen, muss der Bedarfsausweis gewählt werden. Auch Gebäude mit einem Baujahr vor 1978, die weniger als fünf Wohneinheiten besitzen und bei denen keine umfassende Sanierung nach der Wärmeschutzverordnung durchgeführt wurde, benötigen einen Bedarfsausweis.

Grundsätzlich ist der Energieausweis über das Internet per Online-Fragebogen gültig.

Grundlage für die Erstellung des Energieausweises sind Angaben zum Heizenergieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre und des Stromverbrauchs der letzten drei Jahre.

Ein Energieausweis gibt Auskunft über die Energieeffizienz von Immobilien und ist damit eine wichtige Entscheidungshilfe bei der Miete oder dem Kauf eines Wohngebäudes. Es gibt zwei Arten des Energieausweises, den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Bei Neubauten beziehungsweise neu abgeschlossenen Finanzierungen oder Prolongationen kann der Kreditnehmer aufgefordert werden, den Energieausweis vorzulegen. Im Immobilienbestand ist diese Möglichkeit jedoch nicht so ohne weiteres gegeben.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor Geltung der Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet worden sind, ist der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) vorgeschrieben.

Das Wichtigste in Kürze: Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand verschiedener Kennwerte. Bedarfsausweise- und Verbrauchsausweise kommen zu verschiedenen Werten, weil sie auf unterschiedlichen Daten und Berechnungsverfahren beruhen.

Die Kosten für den Energieausweis muss immer der Verkäufer des Hauses tragen. Ihre Höhe richtet sich nach dem Gebäude und nach der Art des Ausweises. Für einen Verbrauchsausweis solltet ihr mit bis zu 100 Euro rechnen. Ein Bedarfsausweis ist mit bis zu 500 Euro deutlich teurer.

Wer muss den Energieausweis bezahlen? Für das Ausstellen des Energieausweises ist der Verkäufer (Eigentümer, Verwalter oder Makler) verantwortlich. Dies ist in der 2014 überarbeiteten Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt. Demnach trägt der Verkäufer auch die Kosten für den Energieausweis.

Seit 1. August 2021 kontrollieren die Behörden die Ausweise nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) BauSV: Wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorschreibt, prüfen die zuständigen Behörden in den Bundesländern die ausgestellten Energieausweise für Gebäude.

Seit 2014 darf kein neuer Mietvertrag ohne Energieausweis geschlossen werden.

ENERGIEEFFIZIENZKLASSE KWH / M2 (JÄHRLICH) HAUSTYP
B 50-75 normale Neubauten
C 75-100 Mindestanforderung Neubau
D 100-130 gut sanierte Altbauten
E 130-160 sanierte Altbauten

Der Energieausweis ist für Haus und Wohnung gesetzlich vorgeschrieben - und muss alle zehn Jahre erneuert werden. Mittlerweile laufen alte Ausweise ab.

Welche Häuser sind von der Sanierungspflicht betroffen? Grundsätzlich lautet die Devise „Worst First“: Die schlechtesten Gebäude sind als erstes dran. Wohngebäude mit der Klasse G und F müssen nach den Vorgaben etwa bis 2030 durch Sanierungen mindestens auf die Klasse E gebracht werden.

Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.

Gemäß diesen Bestimmungen besteht für Hausbesitzer die Pflicht, energetische Sanierung unter bestimmten Voraussetzungen durchzuführen. Tun sie dies nicht, kann laut § 27 EnEV eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. In einem solchen Fall muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro gerechnet werden.

Die Befürchtung vieler verunsicherter Eigentümer ist nun, dass mit einer neuen Abgabe der Lastenausgleich für ihre Immobilien 2024 angewendet wird. Doch die Politik und Rechtsexperten haben mittlerweile Entwarnung gegeben: Es soll kein Lastenausgleich stattfinden, der 2024 Hausbesitzer um ihre Immobilien bringt.

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder im Rahmen einer Schenkung erwirbt, hat zwei Jahre Zeit, um der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel aus dem GEG nachzukommen.

Ab 2025 wird die Grundsteuer neu berechnet. Bereits im Sommer 2022 müssen Hausbesitzer zusätzliche Angaben zu ihren Immobilien machen. Vielen ist das nicht bewusst. Besonders ärgerlich: Je nach Bundesland gelten andere Regeln.

Ist der Dachboden unbewohnt, ist es finanziell deutlich günstiger die oberste Geschossdecke zu dämmen. Wird der Dachboden allerdings zu Wohnraum umgebaut, ist das Dach entsprechend der Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes zu dämmen.

Für Mieter in Altbauwohnungen besteht kein Anspruch auf Wärmedämmung, um die Gefahr von Schimmelbildung auszuschließen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (AZ: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) müssen Vermieter einen Altbau nicht modernisieren.

Das EU-Parlament hat für strengere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden gestimmt. Demnach müssten in den kommenden Jahren viele Immobilien saniert werden. Konkret sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse "E" und bis 2033 die Energieeffizienzklasse "D" erreichen.

Generell Öl- oder Gasheizungen, die über 30 Jahre alt sind. Demnach dürfen in Deutschland ab 2023 nur noch Heizungen betrieben werden, die nach dem 1. Januar 1994 eingebaut wurden. Konstanttemperaturkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden.